如今房地产下行，除了我们之前提到最好还是不要碰期房以外，这期我们再来谈谈售后返租这个大坑，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师

  比起烂尾楼，可能很多人都没听说过售后包租。作者觉得，这一个模式的社会危害性，完全不亚于烂尾楼，而且整个社会在反复上演这个“合法化”骗术。同样是件，烂尾楼、p2p项目暴雷后，约束治理都还跟上。但不管几线城市都少不了的“烂”商场，无数格子商铺业主，韭菜根都快被割掉了。

  在售后返租模式下，购房人购买了开发商开发建设的房屋，与开发商之间成立的是商品房买卖合同关系。对于购房人而言，其负有支付价款的主要义务；对于开发商而言，则负有按照合同约定将房屋交付给购房人，并为购房人办理房屋产权登记的义务。购房人将购买的房屋租给商管公司，与商管企业成立的是租赁合同关系。商管公司对房屋进行运营，并需要向购房人支付租金。

  开发商利用宣传海报、购房手册等渲染高额的租金回报，其实掩饰了虚高的房价，购房者实际上花了更多的钱去购买一个投资收益不稳定的项目。

  2. 当经营公司承诺的投资回报没办法实现时，业主多主张要求解除合同，返还商铺

  为规避禁止售后包租的规定，商铺的开发商多采用由第三人经营公司委托经营管理的形式，约定固定收益回报。当经营公司承诺的投资回报没办法实现时，业主多主张要求解除合同，返还商铺，并要求在返铺时由相应的测绘公司明确相应的四至，交付商铺。但现实中商铺在进行整体委托经营、规划的过程中对整体场所会进行了二次改造，现实的返还存在难度，使得业主难以收回商铺，造成业主租金收益损失。

  有的经营管理公司系空壳公司，并无太多资产，业主要求开发商承担连带责任又面临合同相对性和公司人格独立的障碍，致使业主陷入维权困境。

  在作为出卖方的房地产研发企业与作为买受人的购房者之间，难免存在地位上的不均，而房地产研发企业利用这种优势地位采用预设的商品房买卖合同，来扩大出卖方的权利，加重买受人的责任，或者是对出卖方违约责任规定较轻，而买受人违约责任较重，造成双方实体权利义务的不平等。

  根据建设部于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不可以采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以及住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于逐步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”由此可见，对于未竣工的商品房和预售房，国家是明令禁止采取“售后返租”的方式销售的，但是对于已竣工的商品房或是现售房是否能采用“售后返租”的方式来进行销售，法律和法规等对此并无明文规定。因此，根据“法无禁止即自由”的原则，对于已竣工的商品房或现售房，开发商是可完全采取“售后返租”的方式来进行销售的。

  综上所述，售后返租虽然不排除确实有挣到一桶金的当事人，但那是房地产的黄金时期，在房地产下行的当下，我们强烈建议各位当事人要谨慎投资！

  拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补能够达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。