为使售后回租交易得以合法成就，首先，被出售的货物必须是该企业自己既有的、而且未曾向任何人抵押的财产，当然，更不能是正在作为诉讼标的的财产或已列入企业破产财产的财产。为了确认这一点，常常要通过某种确认产权的程序，例如，该财产所有权的公证等;其次，作为企业的固定资产，其出售还需要有一定的批准程序。例如，对于国有企业而言，需有相应的国有资产管理部门的批准;对于有限责任公司或股份有限公司而言，需有其董事会批准该项出售的相应决议;对于上市公司而言，则还需有其股东大会的相应决议和相应的披露程序。上述买卖交易的价格由买卖双方商定。但通常都必须有一个合理的、不违反会计准则的定值依据作为参考，例如该财产的账面净值或经合格的资产评定估计机构评估的公允市价等。
近来看到一笔关于不动产作为租赁物以及其他不符合融资租赁分则的规定，导致融资租赁合同被判为借贷合同的案例，因此得出以下简要的个人结论，即：
标的物的性质、价值、租金结构和双方缔结的合同双方的权利和义务（双向合同）是判断融资租赁合同法律关系的基本要素。
在融资租赁业务中作为租赁物的标的物的性质又是确定融资租赁合同性质的重中之重。只有产权清晰的有形体、独立体且能完成登记的租赁才是具有担保功能的合格的租赁物，才能进一步确权、明确其使用价值，才能作为承租公司发展的生产工具。在实际的融资租赁业务，只有把租赁标的物性质作为基础才能明确租赁物，才能把握好租赁价值。租赁物上所体现的融资额度一般在公允市价的50%-150%之间，主要也是明确附加值不应超过50%的规定。
融资租赁公司若是开展以总系统项目（比如排水系统，环保系统）的融资租赁时，往往就要不动产做标的，是规避标的物性质，增加租赁价值风险的主要方法之一。
另外，案例中标的物担保功能明显缺失，发票不是所有权的凭证，在对抗第三人时作用不大，除了登记，还应在租赁物上还应写上“该设备为融资租赁公司设备，所有权归融资租赁公司所有”。
还有一点，融资租赁合同无效，但是判定为借贷合同，只是收益减少了，应在合同里明确好资金的使用，必须是承租人用于企业未来的发展，款项打到承租人的常用账户，最好是基本户，这样才可以保证明显的法律关系。
担保合同作为从合同会随主合同的无效而失效。融资租赁公司一直往金融行业靠拢，最重要的是融资租赁公司的资产要具备十足的金融属性，金融实物资产就是高流动性，风险转移，把资产无追索转移是融资租赁公司的方向之一。
最高法院《融资租赁司法解释》第二条规定：“承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”该条规定明确肯定了售后回租这种交易模式的有效性，从而纠正了司法实践中将售后回租视为以合法形式掩盖的非法借贷、变相抵（质）押贷款、附让与担保机制的借贷等认识误区。由于在售后回租交易中，标的物始终处于承租人占有状态下，如何防止其一物二卖或者设定其他负担，或者更准确的说，如果承租人一物二卖或设立其他负担，出租人（融资租赁公司）如何维护自身的权益，是本文需要探讨的两个问题。
作为从事售后回租业务的融资租赁公司，十分关注承租人拟出售给出自己的标的物在本次出售之前是不是已经设定了其他物上担保，或者是不是已经出售给了其他出租人，对此，可区分不同的详细情况分别应对。
售后回租的标的物，可能是不动产（关于可适用于售后回租的不动产范围另有专文研讨），也可能是动产。
如果是不动产，由于《物权法》第一百八十七条已明确规定，其抵押权需经登记才能设立。故对不动产售后回租，只需查询不动产抵押登记薄即可了解该标的物是不是已经设定抵押权。对已经设定抵押权的，显然，融资租赁公司就不应再接受其作为售后回租的标的物。
如果是动产，如机器设备、办公设备、交通运输车辆等，根据物权法第一百八十八条之规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。故若需要了解该标的物上是不是真的存在有对抗效力的动产抵押权，方法与了解是不是存在不动产抵押权类似，只需要查询动产抵押登记。如果是无对抗效力的抵押权，因无登记记载，故如果承租人自己不披露则出租人亦无从得知。但是，因无登记的动产抵押权无对抗效力，故在法律效果上，即便承租人在向出租人出售标的物之前已经与其他债权人签订抵押合同设立了抵押权，因该抵押权未经登记，抵押权人的权利不能对抗买受人的权利，即融资租赁公司作为买受人的权利可阻却抵押权的行使。
能够设定质押的售后回租标的物当然只能是动产。根据《物权法》二百一十二条之规定，动产质权自质押财产交付时始能设立，故承租人在售后回租之前如果设定了质权其必然要向质权人交付质物（租赁物）。因此，融资租赁公司在签订售后回租合同时，需要检查承租人出售的标的物是否仍然为承租人自己占有。如果仍然被承租人占有，则要么该标的物未设立质权，要么标的物交付质权人之后，质权人将标的物返还给承租人占有。对于后者，《担保法司法解释》第八十七条规定：“出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。”故即便是出租人在售后回租之前已经设定质押，因质权人返还占有致使质权人的权利不能对抗购买租赁物的融资租赁公司。
由于动产买卖法律关系并无另外的公示方式，故出租人通常无从得知其受让的租赁物是否为一物二卖的标的物，因此，对二次出售而言着眼点不应是事前防范，而应是事后救济。
假设承租人已经将租赁物出售给另一家融资租赁公司又从该公司租回，那么承租人与当下的融资租赁公司签订售后回租合同时，因该租赁物已经出售，承租人并非租赁物的所有权人而仅为承租人，其与当下的融资租赁公司签订买卖合同系无权处分。根据《物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将动产转让给受让人的，符合以下情形的，受让人该动产的所有权：（一）受让人是善意的；（二）以合理的价格受让；（三）标的物已经交付给受让人。”因此，作为后买受人的融资租赁公司的目标应为如何通过善意取得获得标的物的所有权。
根据前述善意取得的构成要件，因动产系以占有作为所有权的彰表形式，故承租人以其现实占有的标的物与当下的融资租赁公司签订买卖合同，作为买受人而言其有理由以承租人的占有状态主张其对承租人处分权的信赖，故其善意通常不受质疑；又因出租人购买租赁物也会足额支付对价，对价要件亦能满足，因此，余下的交付要件是是否构成善意取得的关键。
因承租人在出卖标的物之后仍将依据租赁合同继续占有标的物，根据《物权法》第二十七条的规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”依据该规定，在售后回租合同（即买卖合同＋租赁合同）生效时，当下的融资租赁公司即可依上述占有改定的约定，完成法律所规定的交付。《物权法》第二十七条所规定的通过占有改定所进行的交付是不是满足《物权法》第一百零六条善意取得中所要求的交付呢？对此，司法实践中争议非常大，主流观点似乎并不认可占有改定可以构成善意取得（占有改定能够构成善意取得另有专文研讨）。
为了防止法院不支持通过占有改定善意取得的风险，在售后回租交易中，融资租赁公司最好要求承租人对自己进行现实交付。当然，这种现实交付并不是由承租人将租赁物运送至融资租赁公司的营业地进行交付，实践中可以简化为一种仪式性的现实交付。即融资租赁公司派出接管人依据售后回租合同中的买卖合同条款接管租赁物，这中间还包括真实移交相关的单证资料、现场清点设备、现场签收移交的设备清单等。接管人接管后，再次依据售后回租合同中的租赁合同条款，将租赁物移交给承租人占有，形式上同样包括单证资料的移交、设备清点和设备清单的签收。为了能够更好的保证现场交付的真实性，对清点和交接设备的过程还能采用拍照、摄像等方式固定相关证据。
经过上述操作之后，即便出租人在与当下的融资租赁公司做售后回租交易之前已经将租赁物出售给了另一家融资租赁公司，因当下的融资租赁企业能依据善意取得的规定取得标的物的所有权，之前的另一家融资租赁公司对租赁物的所有权被涤除，其也就无权向当下的融资租赁公司或承租人主张收回租赁物。
作为融资租赁公司一方面要防范交易在先的其他融资租赁公司的权利优先于自己，又要防止交易在后的其他公司从自己手中夺取相关权利，这是交易链条上的前后传承的两个环节。对于后者，就是要防止承租人在租赁物上继续设定抵押、质押或者就同一标的物与另一家融资租赁公司做售后回租交易导致该公司善意取得标的物的所有权。
对此，依据最高法院《融资租赁司法解释》第九条的规定，能采用的措施有三种：
一是在租赁物的显著位置作出标识。这种方式简单便捷，但是如果标识被破坏，就起不到告示的效果，因此，该措施的法律效果并不充分。
二是授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记。虽然该登记的效力已经为物权法所确认，其法律效果不容置疑，但在司法实践中任旧存在如下问题：
司法解释第九条规定的抵押实质是标的物所有权人在自有标的物物上取得的抵押权，由于我国物权法并不认可所有人抵押，故该抵押权的效力在法理上受到质疑。对此，需要指出的是，前述抵押权的设立，并不是出租人为其租金债权设定的担保，因出租人拥有标的物的所有权，其租金债权能够最终靠取回标的物来实现。因此，虽然出租人拥有名义上的抵押权，但其并不是特别需要行使该抵押权。而司法解释有关抵押权的规定实质是为了赋予出租人阻却第三人善意取得标的物所有权的变通工具，是现阶段我们缺乏融资租赁标的物登记制度背景下的权宜之计。
（1）哪份合同是该抵押登记的主合同？依据司法解释的前述规定，融资租赁合同应该是抵押登记的主合同。但是，在实践中，一些登记机关办理登记的具体手续还没有随司法解释的规定进行更新，尚不接受融资租赁合同作为主债权合同。为了顺利办理抵押登记，出租人与承租人应将融资租赁合同有关租金债权的规定抽离出来制作一份租金债权合同，作为登记用的主合同。
（2）如何对承租人进行登记授权？因租赁物的所有权属于出租人，未经出租人许可承租人无权给租赁物设定权利负担，故司法解释所规定的授权，是抽象的处分权层面的授权，在实践中并非一定需要授权委托书这样一份实体文件。对于没有权属登记的一般动产，登记机关并不对租赁物的权属进行实质审查，故在办理抵押登记时无需提交授权委托书。对于有权属登记的特殊动产，如车辆、船舶等，如果其登记在承租人自己的名下，办理抵押登记时也无需提交授权委托书；如果其仍然登记在出租人名下，由于该项登记本身有对抗效力，因而也就不需要再办理抵押登记以对抗第三人了。
该项登记目前尚没有法律和法规规定其公示效力，故此项登记的并无公示公信力，其并不同于在同一个平台上登记的应收账款质权。根据前述《融资租赁司法解释》第九条的规定，该项登记的意义在于，在行业主管部门和地方主管部门对相关经营主体设定了注意义务的情况下，该项登记应作为又注意义务的主体需要注意的事项。
目前，中国人民银行银发〔2014〕93号通知规定，银行等机构作为资金融出方在办理资产抵押、质押和受让等业务时，应登录融资租赁登记公示系统查询相关标的物的权属状况。天津市金融办、人民银行分行、商委、银监局还规定在其辖区内各银行、金融资产管理公司、信托公司、财务公司、汽车金融公司、消费金融公司、金融租赁公司、外商投资融资租赁公司、内资融资租赁试点企业、典当行、公司、融资性担保公司（以下简称各机构）在办理资产抵押、质押、受让等业务时，应登录征信中心的融资租赁登记公示系统，查询相关标的物的权属状况。根据上述两个通知的要求，全国各级商业银行以及天津市辖的非银行金融机构均有查询义务。由于还有别的尚未涵盖的经营主体，所有在征信系统来进行登记这样的形式应不是充分的阻却他人善意取得的方式。
因此，融资租赁公司与出租人进行售后回租交易时，只要进行了标的物的抵押登记实际上就可以有效的预防承租人再次售后回租该标的物损害自身的权利。而同时在标的物上作出标识，或者在应收账款登记系统来进行登记亦可取得一定的防范作用。
前述两个层面的措施，一是适用于融资租赁公司交易在后时如何取得优先于交易在前者的权利；二是融资租赁公司交易在前时，如果防止交易在后者取得优先于自己的权利。供各位同仁在实践中参考。返回搜狐，查看更加多
