从2016年开始，楼某向陈某租用汕头市龙湖区金泰庄一处房产，经营少儿教育培训中心。去年新冠疫情发生后，线下培训一度中断，该培训中心也暂时无法经营，房东和租户就房产租金支付和租赁合同解除问题发生了纠纷，最终对簿公堂。

  2016年5月9日,楼某与陈某签订《汕头市房地产租赁合同》，约定陈某将金泰庄这处涉讼房产租给楼某作合法经营，租期自2016年6月15日起至2021年6月14日止，租金为每月24000元。原告先交付首期2个月租金及履约金共96000元，并“备注”手写写明：2019年6月15日至2021年6月14日止，每月为26000元。

  原告租户楼某介绍，合同上有约定从2019年6月份开始，递增2000元，但通过当面口头协商之后，被告已经同意免除这个递增。基于这样的事实，我们才会维持一直是按照24000元这样去支付每个月的租金。

  去年为防控疫情，汕头市教育局于2020年1月27日发出通知，要求停止校内外培训等聚集性教育教学活动。楼某的少儿教育培训机构只能暂停营业。

  于是，他和房东陈某商谈租金减免的问题。房东当时就同意给楼某减免了2020年2月份的租金。不过，此后楼某希望陈某再次减免租金，遭到陈某的拒绝。

  “一个月之后我还是继续找房东商量，希望可以在（2020年）3、4月份继续给我们一些减免，房东非常强硬，说你要是交不了租，你就还铺。”

  楼某说，房东陈某多次通过电话和微信要求她搬离，还找房产中介处理房子事宜。2020年4月8日，她迁出涉讼房产，并缴清水电费。她认为，房东违约在先，于是到汕头市龙湖区人民法院起诉陈某，请求判令原告与被告签订的房地产租赁合同于2020年2月1日终止，被告返还原告预先支付的履约金48000元及水电押金5000元，被告返还原告2020年2月1日至2月14日已经支付的租金12000元，并支付违约金48000元。

  原告委托诉讼代理人表示： “这个终止的日期是这样的，（市）教育局在2020年1月27日，通知线下培训要停止，所以我们按照教育局的通知停止，但是因为在这个期间刚好是春节，放假几天，2月1日刚好是农历正月初八，按照我们这里的习惯，是正常营业，所以就从这一天起，这个房产就丧失了线下培训功能，就不符合约定了，因为约定的功能，就是线下的培训功能。”

  龙湖法院于2020年6月1日立案受理后，被告房东陈某提起反诉。法院将本诉与反诉合并进行了公开开庭审理。

  原告委托诉讼代理人认为，因为新冠疫情的影响，政府要求暂停线下培训，才有后来的一些事情的发生，这是受不可抗力的影响。

  被告委托诉讼代理人认为：“合同约定的房地产的用途是合法经营，你给我租了这个房子，只要你合法使用就可以了。你把所谓的线下培训的责任强加到我们出租方的身上，这是违背合同约定的。”

  原告委托诉讼代理人认为，2020年3月23日，被告第一次通过电话要求搬店，有证据证明被告要求解除合同，所以是她先违约。

  被告委托诉讼代理人表示：“被告已经跟原告讲了，我给你免一个月租，但原告还继续缠着说要继续减，被告才说不行你就把房子还给我。但是原告还是说要这个房子，不然就拿履约金抵扣，所以从双方聊天记录来看，并不是被告勒令她出去，是双方对减租的事的交流，没有勒令她出去的意思。所以我们大家都认为原告是自己突然搬离承租的房子，责任在原告这边。”

  本案最大的焦点，在于疫情防控对本案合同履行的影响，龙湖法院认定，新冠疫情属不可抗力，但当事人解除合同的法定要件是“因不可抗力”致使“不能够实现合同目的”，而并非不可抗力事件发生本身。

  龙湖法院法官助理卢招文：“结合本市疫情防控的真实的情况，可以认定本市疫情防控并未导致本案租赁合同无法再继续履行……本案原告的义务是支付租金，支付行为是不因疫情防控而受一定的影响，即使政府采取疫情防控措施，也不影响原告支付租金行为的履行。”

  根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

  被告主张原告支付占用房产期间至2020年4月的租金，法院审理后予以支持。

  龙湖法院法官助理卢招文说：“根据上述规定，能够理解为承租人没有按照约定的期限支付租金的行为，不宜认定为足以解除合同的违约行为，因此本案原告未按期支付占用房产期间至2020年4月的租金行为，可免除该部分违约责任。因规定内容是‘承租人没有按照约定的期限支付租金’，免除的是未按约定期限支付租金的违约责任，而并非免除支付租金义务，故承租人得以暂不按合同约定付款期限而延期支付租金，但最终仍应支付租金。”

  法院审理认为，此次疫情的暴发并不必然导致合同不能全部履行而没办法实现合同目的。行使解除权一方当事人需提供证据证明不可抗力与合同目的不能够实现之间有因果关系。

  龙湖法院法官助理卢招文：“本案合同目的为‘合法经营’，即使采取疫情防控措施，原告仍可自行使用房产，只是不能够达到原告提出的教学目的，但该目的并非完全等同于合同约定的‘合法经营’，原告仍可将房产用作其他合法经营用途，原告现提交的证据不足以证明房产不符合合同约定目的而得以适用约定或法定解除权。”

  对于原告提出，被告符合合同约定的“不能提供房产或提供的房产不符合约定条件”应双倍返还履约金的主张，法院经审理后不予支持。

  原告主张被告存在违约行为，应由原告对其主张提交证据予以证明。原告提交了与被告的微信聊天记录，以证明被告有单方中止合同违约在先的意思表示，龙湖法院经审查不予认可。

  龙湖法院法官助理卢招文：“因为作为出租人，催讨租金是出租人合法权利，催讨租金行为本身不属违约；出租人提出如果不还租金就还店，在催讨租金过程中是符合常理的表述，不属违规违法催讨行为，如果据此认定承租人得以合法解除合同，那么就赋予了承租人单方选择支付租金或不支付租金却得以合法解除合同的权利，损害了出租人的合法权益；同时，原告在微信聊天最后陈述‘现在就先用押金抵吧’，该表述虽未与被告就合同如何继续履行达成一致，但表达了继续履行合同的意思表示，而非终止履行；此外，原告主张被告要求中介收回房产，是基于自己的推论而未提交证据佐证，不足以认定本案被告存在别的主动回收房产的终止合同行为；因此，仅凭聊天记录，不管从意思表示还是行为上均不足以认定被告存在单方解除合同在先的违约行为。”

  法院审理认为，本案纠纷应参照适用租赁合同关于不可抗拒的自然灾害的条款约定来处理。本案合同履行争议系因疫情防控引起，原、被告对此均无过错，现双方都同意解除合同，法院对此予以确认。双方在合同中约定了不可抗力条款的处理，属双方当事人对此类事项形成的真实一致意思表示。

  龙湖法院法官助理卢招文：“本案纠纷应参照适用租赁合同关于不可抗拒的自然灾害的条款约定的处理，‘互不承担相应的责任，被告退还履约金，押金、租金按实结算’。故法院对原告主张被告退回预先支付的履约金48000元的诉讼请求予以支持，对原告主张判令被告支付违约金48000元的诉讼请求不予支持，对被告主张按合同约定需提前六十天通知并支付两个月的租金52000元的反诉诉讼请求，不予支持。”

  龙湖法院审理认定，一、对合同租金约定与实际履行的差额，应按约定“2019年6月15日至2021年6月14日止，每月为26000元”履行，原告主张被告口头承诺按24000元履行，但未提交证据证明，不予采纳，原告应依照合同约定将租金差额16000元支付被告。二、依据合同约定“按实结算”，原告占用房产至4月，应按月结算支付租金，被告自愿免除一个月租金26000元，属处分其自身权利的表示，原告应支付结欠租金26000元。此外，2020年4月份管理费323.47元被告提交收款收据予以证明，应予支持，抵扣后被告应将4676.53元费用押金返还原告。

  法院判决，确认原被告之间合同解除，被告向原告返还履约金48000元、费用押金4676.53元，原告向被告支付2020年3至4月份的租金26000元和结欠租金16000元，驳回原告其他诉讼请求和被告其他反诉诉讼请求。

  承租人和出租人应该守护契约精神，执行合同约定，不能以疫情防控作为己方不履约的借口。如疫情期间，承租人仍实际占有房屋，全面复工复产启动后，承租人仅以疫情期间客流减少等问题导致营业收入减少为由，要求酌情调整租金或延迟给付的，符合公平原则，但完全免除租金给付义务，则不应得到支持。